在房价不断上涨的背景下，近年来全国各地房产限贷、限购政策随之出台。由于对法律规定及司法解释理解与执行的不统一，全国各地对房产新政引发的退房案件裁判各异，不利于引导人们理性购房。只有正确辨析房产新政的法律性质，才能找到规范统一司法的路径。建设法治社会，司法不仅应考虑社会效果，更要考虑社会预期及裁判导向。本文就房产新政下商品房买卖纠纷的裁判规则进行了探讨。

房地产新政是国家行政机关颁布的行政性决定，具有原则性、调控性、应时性、有限性等特征。房地产政策的颁布实施并不必然导致私人经济关系的变动，房地产政策融入司法存在一个理解和适用的过程，其理性限度要求遵循法律的基本原则与精神，符合正当程序和社会公共利益。

我们认为，针对房产新政，可以依据不同的调控手段及其对民事法律行为带来的影响，区别情况予以认定。

1.房产新政中的限贷政策调整不属于不可抗力。尽管从某种角度上来看，国家信贷政策的变化符合了不可抗力的某些要件，但是对于不可抗力所要求的履行不能的认定较为困难。这是因为：(1）信贷政策的作为经济手段其调控是间接性的，信贷只是房屋买卖中常见的融资手段之一，并非唯一手段。因此，信贷手段的缺失可能造成履行的困难，并不必然导致买受人无法继续履行商品房买卖合同。(2）国家信贷政策的调整并非直接作用于普通的民事主体，而是通过对银行的规制进而产生影响，因此，对于买卖双方的效果和作用是间接的，而不是直接发生的。(3）国家信贷政策调整具有普遍性及常规性的特点，并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程。从历次房地产调控来看，首付款比例及利率已经经历了多次调整，难言不可预见。

2.房产新政中的限贷政策调整不属于情势变更。情势变更原则作为一个衡平性原则，《合同法解释（二）》第26条首次做出了规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人有权请求人民法院解除合同。”情势变更原则的价值在于当合同订立时的“情势”在合同履行时发生了重大变化时，继续履行合同会导致不公正结果，此时应当施以司法救济。应当说，房地产新政中涉及的信贷政策调整，属于国家通过经济手段对房地产市场进行调控，改变房地产市场上的信贷环境，与情势变更中的情势契合。但情势变更的核心在于合同继续履行将会显失公平。我们认为，涉及信贷政策的调整并不属于情势变更。

综合以上分析，将限贷政策调整认定为“不可归责于双方当事人的事由”，在实体上更有利于保护当事人双方的利益。对确因贷款政策调整，购房者无力支付超过合同约定的首付款、无法获取按揭贷款或因购房资格限制无法办理房产登记等情形，应认定为《合同法》规定的“不可归责于双方当事人的事由”，允许买受人解除合同，并由出卖人返还其购房款本金及利息。但买受人主张因新政导致利率变动较大增加其负担并要求解除合同的，一般不予支持。上述规定值得参考。

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