申请人：广州某电影院

被申请人：黄某

2001年4月31日，申请人与被申请人签订《租赁经营协议》约定：由申请人将面积约为400平方米的房屋租赁给被申请人经营沐足、公共浴室、美容、美发项目。租赁期限为五年，从2001年5月1日起至2006年4月31日止。租赁协议签订后，申请人交付了场地，被申请人未经使用即将租赁物转让给李某某，李某某以该租赁物为经营场所于2001年9月20日成立了某健身中心，并领取了工商企业营业执照。某健身中心自2002年1月至6月期间直接向申请人缴纳租金，申请人亦予接纳。后被申请人拖欠申请人租金，协商未成，申请人遂向中国广州仲裁委员会申请仲裁。另查，涉案房屋为申请人上级单位所有，于签约后的2003年1月9日取得权属证明书。

申请人的仲裁请求为：1、裁决被申请人支付所欠申请人租金人民币151200元（租金从2002年7月计至2003年3月，以每月1.68万元计）；2、裁决被申请人支付违约金人民币32000元；3、裁决被申请人支付调查费人民币250元；4、裁决解除申请人、被申请人签订的《租赁经营协议》；5、裁决被申请人负担申请人聘请律师的费用9160元及本案仲裁费用。

二、争议焦点

（一）关于租赁协议是否有效的问题

被申请人认为，申请人不享有该租赁物的所有权，不具备与被申请人签订合同的主体资格，因而租赁协议无效。

（二）关于申请人是否违约的问题

被申请人认为，由于申请人未能提供涉案房屋的产权证明，且提供的租赁物也不是原来说的3、4两层，而是4、5两层，致使被申请人不能及时办理沐足经营的有关手续，申请人的行为已经构成违约。

（三）关于被申请人是否违法转租的问题

申请人认为，被申请人擅自将房屋转让给他人经营使用，违反了合同的规定。

被申请人则认为，合同签订后，被申请人在无法按协议约定的经营项目经营的情况下，将场地交给李某某经营。被申请人与李某某之间属于转让关系，在李某某办理某中心营业执照前后，已将转让事实告知申请人。

三、裁决结果

根据《中华人民共和国仲裁法》第四条的规定，裁决如下：

（一）驳回申请人的仲裁请求；

（二）本案仲裁费22516元由申请人承担。

本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。

四、裁决理由

（一）关于《租赁经营协议》是否有效的问题

仲裁庭认为，2001年8月8日申请人的上级单位出具证明“经我公司研究决定，同意将荔湾区某某路某号3、4层交由某电影院（申请人名称）负责场地的经营、出租管理”，而其上级单位已于2003年1月9日取得了该租赁物的房地产产权证明。也就是说，在租赁协议签订之后申请人仲裁之前，申请人的上级单位即已取得对本案租赁物的处分权。对于被申请人提出关于申请人未有该房屋的所有权，不具备与被申请人签订合同的主体资格，因而合同无效的抗辩理由，仲裁庭不予采纳。因此，申请人与被申请人签订的《租赁经营协议》，是双方在自愿的前提下，经充分协商所签订的，合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。

（二）关于申请人是否违约的问题

对于被申请人提出的由于申请人未能提供房屋的产权证明，致使被申请人不能及时办理沐足经营手续的主张，仲裁庭认为，被申请人并没有提供任何证据以证明其申请过沐足经营以及由于申请人未能提供房屋的产权证明，致使其不能办理沐足经营手续。至于被申请人提出的租赁物不符合约定的问题，被申请人未能向仲裁庭提供充分的证据。因此，对于被申请人提出的上述抗辩理由，仲裁庭不予支持。

（三）关于被申请人是否违约的问题

对于被申请人提出的在李某某办理某健身中心营业执照前后，已将转让事实告知申请人的主张，仲裁庭认为，被申请人虽未能提供直接证据来证明其已将转让事实告知申请人，但由于李某某从2001年8月20日开始即以涉案房屋为企业住所向工商机关申请个人独资企业设立登记，在其后相关行政部门出具的营业执照及其他许可证照中，均表明涉案房屋系由某健身中心使用，具有一定的公示性，且某健身中心使用涉案房屋从2001年至申请人申请仲裁时长达2年之久，因此可以推定申请人应当知道涉案房屋已由李某某实际经营使用。且申请人自2002年1月至6月期间直接收取某健身中心租金的事实也表明，申请人应当知道被申请人的转让行为，而申请人对此并未表示异议，应视为认可。因而对申请人提出被申请人擅自将房屋转让他人经营使用，违反合同约定的主张，仲裁庭不予支持。

本案中，租赁物的实际使用人是某健身中心，某健身中心亦直接向申请人缴纳租金，因而被申请人与李某某之间并未构成转租关系，相反申请人与某健身中心构成了事实上的租赁关系。由于申请人的仲裁请求与案外人某健身中心有直接的利害关系，且由于本案申请人与某健身中心之间没有达成仲裁协议，因此仲裁庭无权就本案作出实质性处理，申请人应直接与某健身中心协商解决，协商不成可通过与某健身中心订立仲裁协议通过仲裁或直接诉诸于人民法院解决上述纠纷。

至于仲裁费的承担，由于申请人的仲裁请求未能得到仲裁庭的支持，理应由申请人承担本案的仲裁费用。